Le 13 juin 2018, l’Assemblée nationale a adopté le projet de loi 141 qui encadre le secteur des services financiers.

Suite à l’adoption de cette loi, nous voulons informer notre clientèle et le public des changements importants et quels sont les impacts importants en matière d’assurance en copropriété.

1) Le syndicat constitue un fonds d’auto-assurance liquide et disponible à court terme.

(Nouvel article 1071.1 du Code civil du Québec : entrée en vigueur en fonction d’un règlement à être adopté par le Gouvernement au plus tard le 13 juin 2022.)

Ce nouveau fonds s’ajoute à celui que les syndicats doivent déjà constituer pour le fonds de prévoyance. En ce sens, il s’agit d’une charge additionnelle qui devrait, au moins, égaler à la franchise en cas de dégât d’eau du contrat d’assurance du syndicat. Connaissez-vous le montant de votre franchise ? Comprenez que des actions sont à prendre prochainement par le Conseil d’administration du syndicat de copropriétés.

2) Le syndicat se dote d’un rapport de valeur assurable.

(Ajout à l’article 1073 du Code civil du Québec : entrée en vigueur en fonction d’un règlement à être adopté par le Gouvernement au plus tard le 13 juin 2021.)

Le montant de la valeur assurable de l’immeuble doit être évalué, au moins tous les cinq ans, par un membre d’un ordre professionnel. Exemple : Un évaluateur agréé.

3) Le syndicat tient à la disposition des copropriétaires une description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables.

(Ajout à l’article 1070 du Code civil du Québec : entrée en vigueur le 13 décembre 2018 pour les copropriétés constituées à compter du 13 juin 2018, et le 13 juin 2020 pour les autres.)

L’obtention d’un rapport de valeur assurable permet cette identification des parties privatives lors de la construction de l’immeuble. Ce rapport pourra aider les copropriétaires à assurer la plus-value apportée à leur unité au fil des ans.

4) Le premier aliéna de l’article 1074.1 du Code civil du Québec, qui est entré en vigueur le 13 décembre 2018, prévoit désormais la possibilité, pour le syndicat, de ne pas réclamer à son assureur un dommage affectant l’immeuble. Ce libre choix pourrait permettre d’éviter une augmentation des primes et des franchises d’assurance.

Par contre, le syndicat doit, avec diligence, voir à la réparation des dommages causés aux biens assurés. En quelque sorte, le syndicat devient son propre assureur.

Mais comment savoir, en tant qu’administrateur, si vous devez réclamer (ou non) à l’assurance du syndicat ? Pour en avoir une idée juste, il faut faire estimer le coût des travaux des réparations à faire. Ce n’est qu’après que vous pourrez décider si l’enjeu économique en vaut la peine.

5) En vigueur depuis le 13 décembre 2018, avec le nouvel article 1074.2 du Code civil du Québec, les choses sont différentes puisque nous n’avons plus recours aux assureurs des copropriétaires en responsabilité civile si le dossier de sinistre n’est pas bien documenté avec preuve de ”faute” d’un copropriétaire. 

Faire la preuve d’une faute, lorsque nous ne sommes pas présents au moment où le sinistre a pris naissance, peut être parfois difficile. Ce nouvel article vient maintenant exiger une faute confirmée et non simplement présumée. Pour arriver à récupérer quoi que ce soit d’un assureur d’un copropriétaire, il faut prouver que le copropriétaire a été négligent afin d’engager sa faute et donc sa responsabilité civile.

En terminant, rappelons, qu’en juin 2018, le Gouvernement précédent a déposé le projet de loi 401. Ce projet de loi s’attaquait à de nombreux problèmes qui affectent la gestion des copropriétés, dont l’obtention d’une étude du fonds de prévoyance. Cette étude démontre souvent l’ampleur de l’écart entre ce que les copropriétaires contribuent annuellement à leur fonds de prévoyance et ce qu’ils devraient cotiser afin d’assurer la pérennité de l’immeuble.

Qu’est-ce que le Gouvernement actuel fera de ce projet de loi ? Nous suivons cette actualité avec intérêt.

Par contre, les syndicats doivent se préparer, au cours des prochaines années, à des charges financières additionnelles venant mettre de la pression à la hausse sur les frais de condos.

Au nom de GestionDeCondos.com
Yves Blanchette