Loi 141 – Impacts en matière d’assurance en copropriété

Le 13 juin 2018, l’Assemblée nationale a adopté le projet de loi 141 qui encadre le secteur des services financiers.

Suite à l’adoption de cette loi, nous voulons informer notre clientèle et le public des changements importants et quels sont les impacts importants en matière d’assurance en copropriété.

1) Le syndicat constitue un fonds d’auto-assurance liquide et disponible à court terme.

(Nouvel article 1071.1 du Code civil du Québec : entrée en vigueur en fonction d’un règlement à être adopté par le Gouvernement au plus tard le 15 avril 2022.)

Ce nouveau fonds s’ajoute à celui que les syndicats doivent déjà constituer pour le fonds de prévoyance. En ce sens, il s’agit d’une charge additionnelle qui devrait, au moins, égaler à la franchise en cas de dégât d’eau du contrat d’assurance du syndicat. Connaissez-vous le montant de votre franchise ? Comprenez que des actions sont à prendre prochainement par le Conseil d’administration du syndicat de copropriétés.

2) Le syndicat se dote d’un rapport de valeur assurable.

(Ajout à l’article 1073 du Code civil du Québec : entrée en vigueur en fonction d’un règlement à être adopté par le Gouvernement au plus tard le 15 avril 2021.)

Ce rapport doit être mis à jour par un membre de l’Ordre des évaluateurs agréés à tous les 5 ans.

3) Le syndicat tient à la disposition des copropriétaires une description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables.

Le nouvel article 1106.1C.c.Q., impose au promoteur de fournir au syndicat la description des parties privatives à l’assemblée extraordinaire (assemblée de transition). Pour les copropriétés établies avant le 13 juin 2018, cette obligation entrera en vigueur le 13 juin 2020.

L’obtention d’un rapport de valeur assurable permet cette identification des parties privatives lors de la construction de l’immeuble. Ce rapport pourra aider les copropriétaires à assurer la plus-value apportée à leur unité au fil des ans.

4) Le premier aliéna de l’article 1074.1 du Code civil du Québec, qui est entré en vigueur le 13 décembre 2018, prévoit désormais la possibilité, pour le syndicat, de ne pas réclamer à son assureur un dommage affectant l’immeuble. Ce libre choix pourrait permettre d’éviter une augmentation des primes et des franchises d’assurance.

Par contre, le syndicat doit, avec diligence, voir à la réparation des dommages causés aux biens assurés. En quelque sorte, le syndicat devient son propre assureur.

Mais comment savoir, en tant qu’administrateur, si vous devez réclamer (ou non) à l’assurance du syndicat ? Pour en avoir une idée juste, il faut faire estimer le coût des travaux des réparations à faire. Ce n’est qu’après que vous pourrez décider si l’enjeu économique en vaut la peine.

En terminant, rappelons, qu’en juin 2018, le Gouvernement précédent a déposé le projet de loi 401. Ce projet de loi s’attaquait à de nombreux problèmes qui affectent la gestion des copropriétés, dont l’obtention d’une étude du fonds de prévoyance. Cette étude démontre souvent l’ampleur de l’écart entre ce que les copropriétaires contribuent annuellement à leur fonds de prévoyance et ce qu’ils devraient cotiser afin d’assurer la pérennité de l’immeuble.

Par contre, les syndicats doivent se préparer, au cours des prochaines années, à des charges financières additionnelles venant mettre de la pression à la hausse sur les frais de condos.

Au nom de GestionDeCondos.com
Yves Blanchette