Le Fonds de prévoyance, SA NÉCESSITÉ.

Nous abordons aujourd’hui un sujet très important que l’administration d’un syndicat de copropriétés doit privilégier, voire considérer comme étant un élément primordial dans sa gestion.

Mais, pourquoi s’y pencher ?

Ce n’est pas une question de choix, une option, mais bien une obligation. À cet effet, les articles 1071 et 1072 du Code civil du Québec sont très clairs sur l’obligation de constituer un fonds destiné, pour le futur, aux réparations majeures et au remplacement des parties communes. Au minimum, ce fonds doit être à la hauteur de 5 % des charges communes annuelles.

Par contre, est-ce suffisant ?

Dans l’actualité immobilière, nous y retrouvons de plus en plus d’articles traitant de ce sujet, car la situation nécessite un changement profond dans son application. Un virage majeur s’impose !

Quelques constats :

  • Plusieurs syndicats de copropriétés n’ont pas constitué ce fonds de prévoyance au fil du temps ou ils s’en sont tenus à y verser le minimum de 5 % du budget des dépenses annuelles ;
  • Lors de travaux d’importance à effectuer, le seul choix, à ce moment, est de procéder à la levée d’une cotisation spéciale et, par conséquent, chaque copropriétaire doit y contribuer. Dans la majorité des cas, ce sera pour des sommes de plusieurs milliers de dollars ;
  • Les administrateurs de syndicats de copropriétés ont une vue à court terme, habituellement l’horizon est d’un an, par rapport à ce qu’il y a à réaliser ;
  • Il y a absence d’une planification, au-delà de l’année à venir, des travaux majeurs à apporter éventuellement à la copropriété ;
  • Des recommandations d’experts prônent un changement du taux arbitraire de 5 % des charges communes annuelles par un taux basé sur la valeur assurable de l’immeuble (ou des immeubles), à la hauteur de 1 % ;
  • Des consultations sont en cours, à différents niveaux, sur ce sujet et autres particularités se rapportant à la Copropriété. Le tout amènera, assurément, un nouveau cadre législatif au cours des prochains mois.

Mais, prenons un exemple simple pour illustrer la problématique.

Données de base :

Syndicat nouvellement constitué
La copropriété se compose de 10 copropriétaires (fractions égales pour chacun)
Le premier budget annuel des dépenses courantes est fixé à 10 000 $
Le fonds de prévoyance est constitué du minimum requis, soit 5 % ou 500 $ l’an
Les frais de condos annuels sont de 10 500 $
Par copropriétaire, les frais de condos sont de 1 050 $ l’an ou 87,50 $ par mois
Valeur assurable de l’immeuble : 1 million de $

Travaux à prévoir :

1)  Remplacement des réservoirs d’eau chaude au coût unitaire de  750 $, 10 ans
2) Remplacement du revêtement de toit au coût de 20 000 $, 20 ans

L’an 10 L’an 20 Total
Réservoirs 7 500,00 $ 7 500,00 $ 15 000,00 $
Toit 20 000,00 $ 20 000,00 $
Fonds requis à : 7 500,00 $ 27 500,00 $ 35 000,00 $

(Le remplacement des réservoirs d’eau chaude est habituellement à la charge de chacun, mais les copropriétaires ont convenu de les changer en entier aux 10 ans, puisque les fractions sont égales entre eux. Cette dépense sera à faire, peu importe le cas, pris en charge par le fonds ou non.)

Pour accumuler 35 000 $ dans 20 ans, il faut verser annuellement au fonds de prévoyance 1 750 $.
Dans 10 ans, 17 500 $ seront accumulés. 7 500  $ serviront au paiement des réservoirs laissant un solde de     10 000 $.
Dans 20 ans, le fonds sera de 27 500 $, soit 10 000 $ cumulés après 10 ans + 1 750 $ par année de l’an 11 à l’an 20 et c’est ce qui est requis pour payer le remplacement des réservoirs et du revêtement de toit.
Problématique :
À l’origine, l’administration a décidé de verser 500 $ au fonds, par an.
Donc, au bout de 10 ans, 5 000 $ ont été accumulés, mais 7  500 $ sont requis pour le paiement des réservoirs, créant un déficit de 2 500 $ pour les 10 copropriétaires.
Au bout de 20 ans,  5 000 $ ont été accumulés puisque les 5 000 $ amassés au bout de 10 ans ont servi au paiement mais 27 500 $ sont requis, créant un déficit de 22 500 $ pour les 10 copropriétaires.
Deux cotisations spéciales seront levées : au bout de 10 ans,  2 500 $ ou 250 $ par copropriétaire et au bout de 20 ans,  22 500 $ ou 2 250 $ par copropriétaire.

Cet exemple démontre que l’utilisation d’un taux de 5 % des charges communes sera toujours insuffisante pour la constitution d’un fonds de prévoyance. Et ce, fort probablement dans tous les cas.

La tendance actuelle d’utiliser la valeur assurable comme référence est discutable, mais préférable au budget annuel des charges communes.

Toutefois, et en reprenant notre exemple ci-haut indiqué, l’utilisation de 1 % de la valeur assurable déterminerait un versement annuel au fonds de prévoyance de 10 000 $, soit 1 % de 1 million de dollars. Cette résultante nous apparaît surévaluée.

½ de 1 % de la valeur assurable, soit 5 000 $, nous semble plus réaliste. Ce montant est nettement supérieur aux 1 750 $ donnés dans l’exemple. Mais rappelons-nous que l’exemple ne couvre que deux travaux à effectuer dans le futur et, à ceux-ci vient s’en rajouter une multitude, dont :

  • Le remplacement des portes et fenêtres ;
  • Le remplacement des balcons et rampes ;
  • La  réfection des stationnements ;
  • La réfection des aires communes ;
  • Le remplacement des gouttières ;
  • Les travaux associés à la structure de l’immeuble.

La connaissance des travaux majeurs à réaliser, le remplacement des parties communes et tous les coûts associés nous rapprocheraient de la valeur de 5 000 $ ou ½ de 1 % de la valeur assurable. Par contre, l’utilisation de la valeur assurable comme référence nous amène à recommander l’expertise d’une évaluation du coût de reconstruction de l’immeuble, expertise faite par un évaluateur agréé. Cette évaluation à une double portée : identifier la juste valeur assurable de l’immeuble pour la détermination de la valeur à verser au fonds de prévoyance (si celle-ci est la base des calculs) et le juste paiement des primes d’assurances. Il y a donc adéquation entre la valeur assurable de l’immeuble, le coût des primes d’assurances (le retrait de la règle proportionnelle, si c’est le cas) et l’obligation, pour les administrateurs,  de veiller à une couverture suffisante pour contrecarrer les risques dans les cas de sinistres majeurs.

Pour obtenir une juste valeur des montants à verser au fonds de prévoyance, nous croyons que la constitution ou l’obtention d’un plan de gestion des actifs s’avère la meilleure solution dans les circonstances. Peu importe son appellation, ce Plan doit identifier la liste des travaux à planifier, une juste évaluation des coûts et des dates de réalisation prévues. Ce sera le meilleur outil pour convaincre l’ensemble des copropriétaires d’y souscrire. Vous pouvez le réaliser vous-mêmes ou le confier à un expert. Dans tous les cas, ce sera un choix gagnant.

En terminant, nous pensons que la tendance du marché va changer et que la perception associée à la valeur des frais de condos se renversera. Il était d’usage de penser que des frais de condos bas ou peu élevés déterminaient la norme, la référence d’une bonne gestion. Nous croyons le contraire. Fixer les frais de condos au seuil minimum dirige les copropriétaires directement à des levées répétitives de cotisations spéciales. C’est un signe de faiblesse de l’administration et un manque de vision.

Les futurs acheteurs de condominiums se préoccuperont davantage de savoir si les frais de condos sont fixés à la juste hauteur des coûts actuels et futurs, de la constitution d’un fonds de prévoyance bien garni. Ce sera des éléments rassurants mettant en confiance le futur acheteur qu’il y a une bonne gestion interne en place s’occupant des coûts et de l’entretien de l’immeuble.

Nous allons assister, dans les prochaines années, à un rehaussement marqué du niveau des frais de condos, plus particulièrement dans les cas où les promoteurs remettent aux nouveaux administrateurs la gestion du syndicat de copropriétés. Ceci aura pour effet, et ce, pour le marché en général, de niveler à la hausse les frais de condos neufs par rapport à ceux existants, peu importe l’âge de l’immeuble.

De toute façon, l’appareil législatif va s’en charger. Ce n’est qu’une question de temps.

Nous recommandons fortement aux administrateurs de syndicats de copropriétés de s’y préparer le plus rapidement possible. Bien sûr, il y aura sûrement une période de transition pour s’y conformer. Vaut mieux commencer tout de suite. Les gestionnaires de GestionDeCondos.com peuvent vous aider dans tous les aspects de votre gestion.

Au nom de GestionDeCondos.com

Yves Blanchette
(514) 984-0628

gestionnaires de syndicats de copropriétés

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