Voici le premier d’une série d’articles portant sur les rôles et responsabilités d’administrateurs d’un syndicat de copropriétés.

Tout d’abord et suite à de nombreuses questions posées sur le sujet, nous allons aborder les notions s’appliquant au :

QUORUM ET PROCESSUS DE VOTATION

Lors d’une assemblée :

  • Signature de la feuille des présences par tous les copropriétaires présents et ceux représentés.
  • À l’heure de la convocation, le constat du quorum est obtenu par la somme des voix (fractions ou quotes-parts). La majorité des voix doit être de 50% + 1.

Si le quorum est constaté, l’assemblée peut donc se tenir.

Si le quorum n’est pas constaté, l’assemblée ne peut se tenir. Elle est ajournée à une autre date donnée aux copropriétaires et cette nouvelle assemblée sera une assemblée dite de rattrapage.

Lors de cette assemblée de rattrapage, la simple présence des copropriétaires permet sa tenue, peu importe le nombre. Les procurations s’ajoutent à ce nombre. Le quorum de cette assemblée de rattrapage est fixé à 75% des copropriétaires présents ou représentés (non selon les voix ou fractions).

Lorsqu’il y a quorum, le processus de votation gradue en fonction de l’importance de la décision à prendre. Le Code civil comporte trois articles définissant les particularités à chacune.

Deux situations peuvent se présenter, soit la majorité simple et la double majorité. Dans ce dernier cas, il y a deux niveaux.

  • Décisions nécessitant la majorité simple (ex. ajout à un règlement d’immeuble).

À l’assemblée, il y a constatation de 80% des voix (fractions) présentes et représentées. La majorité simple devra être de 40% + 1 (80% X 50% +1) en faveur de la proposition à adopter.

  • Décisions nécessitant la double majorité. Par double majorité, on entend que les deux conditions doivent être remplies.
Premier niveau, une décision portant sur des travaux de transformation des parties communes :
Les deux conditions suivantes doivent être réunies, soit :

Une majorité des copropriétaires (50% + 1 en nombre)
ET
Au moins 75% des voix (fractions) de tous les copropriétaires).

Second niveau, une décision menant à la fin de la copropriété :
Les deux conditions suivantes doivent être réunies, soit :

Une majorité des copropriétaires (75% +1 en nombre)
ET
Au moins 90% des voix (fractions) de tous les copropriétaires.

Particularité concernant le vote à l’unanimité : cette unanimité subsiste, en vertu de l’article 53 de la loi sur l’application de la réforme du Code civil du Québec, dans les cas où on la retrouve aux déclarations de copropriétés antérieures au 1ier janvier 1994.

Prenons un exemple concret ayant, lors d’une assemblée, cette situation :

Un syndicat de 12 copropriétaires ayant les fractions suivantes :

Locations Nombres de copropriétaire Fractions (%)
1 1 7.5
2 1 8.0
3 1 8.5
4 1 7.5
5 1 8.0
6 1 8.5
7 1 7.5
8 1 8.0
9 1 8.5
10 1 8.0
11 1 9.0
12 1 11.0
Total 12 100.0

À l’assemblée, les personnes présentes et représentées sont :

Location 2 : 8.0
Location 3 : 8.5
Location 4 : 7.5
Location 7 : 7.5
Location 8 : 8.0
Location 9 : 8.5
Location 12 : 11.0

Constat du quorum : oui car les voix sont supérieures à 50% + 1, soit : 59% des voix au total pour les 7 copropriétaires présents et représentés.

Compte tenu du nombre de copropriétaires et des fractions en présence, la résultante sur les décisions à prendre sera :

Si décision à majorité simple : 59% X 50% + 1, soit 30.5%. Si la compilation des voix exprimées est de 30.5% ou plus, la décision est adoptée.

Si décision à double majorité :

Cas 1 :           Majorité des copropriétaires 50% X 12 + 1 = 7 oui
ET
Au moins 75% des voix : non car les fractions en présence sont de 59%.

Cas 2 :           Majorité des copropriétaires 75% X 12 + 1 = 10 non
ET
         Au moins 90% des voix : non car les fractions en présence sont de 59%.      

Donc, pour l’exemple de cette assemblée ayant 7 copropriétaires présents et représentés détenant 59% des voix, il n’y a que les décisions à majorité simple qui peuvent être adoptées. Dans les cas 1 et 2 de double majorité, les deux conditions n’étant pas réunies, aucune décision ne peut être prise en regard de l’implication par rapport à la déclaration de copropriété.

Par conséquent, plus la décision à prendre sera de grande importance, plus le nombre de copropriétaires présents devra être élevé.

En espérant que cet article vous aura été utile et nous vous invitons à le partager via les boutons çi-dessous…

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Le prochain sujet abordé :

Le rôle de secrétaire d’un syndicat de copropriétés, RÔLE À VALORISER!

Au nom de GestionDeCondos.com 

Yves Blanchette
(514) 984-0628
Gestionnaire de syndicats de copropriétés

contactez-nous gestion de condos gestionnaire copropriété

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