Lorsque la déclaration de copropriété est publiée au registre foncier du Québec, le syndicat de la copropriété débute son existence légale en tant que personne morale ayant pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun.

Suite à cette publication, c’est le promoteur, soit celui qui est propriétaire d’au moins la moitié de l’ensemble des fractions, qui a habituellement le contrôle du syndicat. Bien que ce soit la déclaration de copropriété qui indique le nombre d’administrateurs devant composer le syndicat, le conseil est habituellement composé d’une seule personne pour commencer, soit le promoteur.

Or, l’objectif premier du promoteur demeure de vendre toutes les unités situées dans l’immeuble. À cet effet, cette progression des ventes prend toute son importance pour les nouveaux copropriétaires habitant l’immeuble puisqu’elle entraîne des implications légales importantes relativement au contrôle du syndicat.

En effet, l’article 1094 du Code civil du Québec spécifie que dans les quatre-vingt-dix (90) jours à compter de celui où le promoteur d’une copropriété ne détient plus la majorité des voix à l’assemblée des copropriétaires, le conseil d’administration doit convoquer une assemblée extraordinaire des copropriétaires pour l’élection d’un nouveau conseil d’administration.

Cette obligation de convocation est essentielle dans la transition des pouvoirs qui doit être effectuée entre le promoteur et les copropriétaires et le conseil d’administration en place depuis la création du syndicat ne peut donc retarder indûment ce processus.

Malheureusement, lorsque le promoteur néglige de rencontrer ses obligations et de délaisser son chapeau d’administrateur, la loi prévoit que tout administrateur peut, dans les quatre-vingt-dix (90) jours à compter de celui où le promoteur ne détient plus la majorité des voix, convoquer ladite assemblée extraordinaire de transition. Bien entendu, cet exercice peut s’avérer laborieux à première vue puisque le copropriétaire peut difficilement connaître le statut de chacun des propriétaires vivant dans les unités simplement en discutant avec ses voisins. Malgré tout, il est toujours possible de déterminer si cette condition est remplie sans avoir à se fier aux représentations du promoteur, notamment par l’étude du tableau concernant les valeurs relatives des fractions (et établissant du même coup le nombre de voix pour chaque unité) prévu à la déclaration de copropriété, ainsi que par des recherches au registre foncier afin de vérifier les titres de propriété pour chacun des lots.

Une fois que ces vérifications sont effectuées, le copropriétaire pourra donc déterminer avec certitude si le promoteur a perdu le contrôle du syndicat, et dans l’affirmative à partir de quel moment. Ainsi, dans l’optique où le délai de quatre-vingt-dix (90) jours est expiré et que le conseil d’administration en place néglige et/ou refuse de convoquer l’assemblée, le copropriétaire intéressé pourra transmettre un avis de convocation pour une assemblée de transition à l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble.

Cet avis devra prévoir à l’ordre du jour un point concernant l’élection du nouveau conseil d’administration ainsi qu’un point quant à la reddition de compte de l’administrateur unique, soit le promoteur. En effet, lors de l’assemblée, le conseil d’administration devra rendre compte de son administration, qu’elle que soit la durée totale de celle-ci, et produire au soutien de sa reddition de compte des états financiers qui doivent être accompagnés de commentaires d’un comptable sur la santé financière du syndicat, y compris toute irrégularité ayant été constatée au cours de l’exercice. La loi prévoit même que 40 % des voix de tous les copropriétaires peuvent effectuer une demande afin que les états financiers soient vérifiés, et ce, même avant la tenue de l’assemblée.

C’est donc durant cette assemblée que les nouveaux administrateurs seront choisis pour administrer le syndicat, le tout conformément aux dispositions prévues à la déclaration de copropriété qui indique notamment le nombre d’administrateurs devant être élus sur le conseil ainsi que la durée de leur mandat. Bien entendu, le promoteur peut toujours soumettre sa candidature afin d’obtenir un nouveau mandat en tant qu’administrateur, surtout s’il possède encore plusieurs unités non vendues et qu’il veut s’assurer de conserver un certain contrôle sur la gestion de l’immeuble.

L’assemblée de transition est donc une étape cruciale dans la passation des pouvoirs du promoteur aux copropriétaires. C’est à ce moment que les copropriétaires sont en mesure de prendre le contrôle de leur immeuble afin de prendre les décisions importantes et surtout, vérifier la qualité de la gestion effectuée depuis la création du syndicat.

Les gestionnaires de l’équipe de GestionDeCondos.com peuvent vous être très utile lors de la passation des pouvoirs afin que le début de votre administration se déroule selon les normes et lois en vigueur. N’hésitez pas à communiquer avec nous au (514) 984-0628 ou par courriel.

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