Comme il est probablement indiqué dans votre déclaration de copropriété, le CA a l’obligation de veiller à la préservation de l’immeuble et, entre autres, voir à souscrire une assurance de biens qui couvre la totalité de l’immeuble.

La très grande majorité des polices d’assurance pour les syndicats de copropriété comporte des règles proportionnelles, qui varient de 80 % à 100 % pour l’assurance du bâtiment. Cette clause de votre police d’assurance, souvent méconnue ou incomprise, peut avoir de fâcheuses conséquences.

Cette clause signifie que votre assureur oblige un montant d’assurance minimum pour assurer votre immeuble et les biens s’y rattachant. En cas de non-respect de cette clause, le syndicat devient co-assuré et devra assumer une partie importante de la réclamation (en plus de la franchise).

La formule mathématique de cette clause est :

Règle proportionnelle assurance condo 01

Définition : Montant d’assurance en vigueur = le montant mentionné dans votre police d’assurance

Montant d’assurance requis = coût de reconstruction à neuf, multiplié par le % établie de votre règle proportionnelle.

Voici donc deux scénarios pour une perte partielle, une qui respecte la clause de règle proportionnelle et l’autre non.

Exemple 1 (respect de la clause)

Scénario : Vous avez contracté une assurance pour votre syndicat de copropriété et le bâtiment est assuré pour 4 000 000 $.

Suivant un sinistre d’incendie, le montant des dommages à la bâtisse est de 300 000 $ et votre règle proportionnelle est de 80 %.

Montant d’assurance en vigueur est donc de 4 000 000 $
Coût de reconstruction : 5 000 000 $
Montant d’assurance requis : 80 % de 5 000 000 $ = 4 000 000 $

Règle proportionnelle assurance condo 02

Dans cet exemple-ci, le syndicat, bien que sous-assuré, respecte son obligation d’être assuré à un minimum de 80 %, il n’y a donc pas de pénalité. Il recevra le plein montant de sa réclamation, soit 300 000 $. Le client est donc satisfait.

Exemple 2 (non-respect de la clause)

Scénario : Vous avez contracté une assurance pour votre syndicat de copropriété et le bâtiment est assuré pour 2 000 000 $. Suivant un sinistre d’incendie, le montant des dommages à la bâtisse est de 300 000 $. Votre règle proportionnelle est de 80 %.

Montant d’assurance en vigueur est donc de 2 000 000 $
Coût de reconstruction : 5 000 000 $
Montant d’assurance requis : (80 % de 5 000 000 $) = 4 000 000 $

Règle proportionnelle assurance condo 03

Dans cet exemple de non-respect de la règle proportionnelle, le client devient co-assuré à 50 %, il reçoit donc 50 % son montant de réclamation. Évidemment, le client est insatisfait.

En cas de perte totale, l’assureur va vous indemniser jusqu’au montant d’assurance en vigueur de votre police d’assurance. Et s’il y a insuffisance d’assurance, les maux de tête vont débuter…

Voici quelques moyens simples pour éviter tout désagrément :

  1. Faire faire une évaluation professionnelle du coût de reconstruction de votre bâtiment par une compagnie spécialisée et contracter une assurance en fonction de la recommandation de celle-ci.
  2. Effectuer une mise à jour de votre évaluation tous les 5 ans.
  3. Lorsque vous présentez une évaluation récente à votre assureur, demandez-lui de retirer la clause de règle proportionnelle de votre police d’assurance.

En conclusion, il est important d’être assuré pour le bon montant d’assurance, ni plus, ni moins et ce afin d’éviter de très gros maux de tête en cas de perte, même partielle. Contactez votre courtier et demandez-lui conseil, c’est votre spécialiste de l’assurance.

Patrick Ménard
Groupe Patrick Ménard Assurances inc.
www.gpmainc..com

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