Le 21 février 2024, l’Assemblée nationale du Québec a adopté le projet de loi 31. Cette loi modifie deux importants articles du Code civil du Québec pour les copropriétés.
Le carnet d’entretien et le fonds de prévoyance impactés
Ces modifications vont permettre au gouvernement d’ajuster les obligations, selon les caractéristiques d’un immeuble, pour l’établissement du carnet d’entretien (1070.2 C.c.Q) et pour l’obtention de l’étude du fonds de prévoyance (1071 C.c.Q).
La fréquence de la mise à jour de l’étude du fonds de prévoyance était prévue aux 5 ans. Elle est maintenant assouplie puisqu’il appartient maintenant au gouvernement de la définir.
Avec le projet de loi 31, le gouvernement établira des normes adaptées aux caractéristiques spécifiques de chaque immeuble, comme le nombre d’unités, l’année de construction, ses composantes, etc. Cette modification vise à assurer que les normes d’entretien soient pertinentes pour chaque immeuble.
Deux nouveaux articles prévus au Code civil du Québec :
1070.2. Le conseil d’administration fait établir un carnet d’entretien de l’immeuble, lequel décrit notamment les entretiens faits et à faire. Il tient ce carnet à jour et le fait réviser périodiquement.
La forme, le contenu et les modalités de tenue et de révision du carnet d’entretien, de même que les personnes qui peuvent l’établir et le réviser, sont déterminés par règlement du gouvernement. Les normes prévues au règlement peuvent varier en fonction des caractéristiques de l’immeuble.
1071. Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds doit être en partie liquide, disponible à court terme et son capital doit être garanti. Il est la propriété du syndicat et son utilisation est déterminée par le conseil d’administration.
Le conseil d’administration obtient une étude du fonds de prévoyance établissant les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et de remplacement des parties communes. Cette étude est réalisée conformément aux normes établies par un règlement du gouvernement, lequel désigne notamment les ordres professionnels dont les membres sont habilités à faire ces études et détermine à quelle fréquence une nouvelle étude doit être obtenue par le conseil d’administration. Ces normes peuvent varier en fonction des caractéristiques d’un immeuble.
Les sommes à verser au fonds de prévoyance sont fixées sur la base des recommandations formulées à l’étude du fonds de prévoyance et en tenant compte de l’évolution de la copropriété, notamment des montants disponibles au fonds de prévoyance.
Jusqu’à ce que le promoteur obtienne l’étude du fonds de prévoyance, les sommes à verser à ce fonds doivent correspondre à 0,5 % de la valeur de reconstruction de l’immeuble.
Au final, le gouvernement prend enfin en compte que les besoins d’entretien diffèrent des petites, moyennes et grandes copropriétés au Québec. En espérant que cette flexibilité permettra une réduction des coûts associés à l’obtention du carnet d’entretien et à l’étude du fonds de prévoyance. Nous avons bien hâte d’en connaitre tous les détails et ce que les syndicats de copropriétés devront dorénavant respecter.
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