Projet de loi 16 – Nouvelles dispositions touchant les syndicats de copropriété

Dans notre dernier article paru le 2 avril dernier, nous avons écrit sur les impacts de la loi 141 en matière d’assurance en copropriété.

Le 3 avril 2019, le législateur actuel a déposé son projet de loi 16. Rappelons, qu’en juin 2018, le gouvernement précédent avait déposé le projet de loi 401, projet de loi s’attaquant à de nombreux problèmes qui affectent la gestion des copropriétés.

Suite au dépôt de ce projet de loi, quatre jours de commission parlementaire se sont tenus les 7, 8, 9 et 13 mai dernier. Plusieurs organismes ont déposé leurs mémoires, dont le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ), le Barreau du Québec, la Chambre des notaires du Québec, l’association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ), l’association professionnelle des courtiers du Québec (APCIQ) et l’association de la construction du Québec (ACQ).

Maintenant, qu’est-ce que la Ministre des Affaires municipales et de l’Habitation va retenir de ces quatre jours de commission parlementaire et apportera-t-elle des amendements à son projet de loi ?

Le 14 juin dernier, l’étude détaillée, article par article, en commission a été suspendue pour la période estivale.

Maintenant, regardons ce que le projet de loi 16 actuel prévoit. Voici les points les plus importants que nous portons à votre connaissance :

1) Le syndicat a l’obligation d’établir un carnet d’entretien de l’immeuble.

Qu’est-ce qu’un carnet d’entretien ?

Le carnet d’entretien a plusieurs utilités. Entre autres, il permet d’organiser le calendrier des travaux à effectuer dans les parties communes et il permet de créer une communication plus fluide entre les différents conseils d’administration qui se succèdent.

Le carnet d’entretien répertorie l’ensemble des travaux d’entretien de l’immeuble (paysagement, déneigement, conciergerie, etc.) et les travaux plus importants (plomberie, électricité, toiture, composantes mécaniques, etc.) selon une cédule d’entretien prédéterminée.

Le fait de prévoir ce qui va arriver permet de mieux répartir les travaux et les dépenses qui vont nécessairement avec. Cela facilite aussi la préparation du budget annuel.

2) Les syndicats seront obligés d’obtenir une étude du fonds de prévoyance et de respecter les conclusions de cette étude.

Qu’est-ce qu’une étude du fonds de prévoyance ?

C’est un document qui établit une projection des sommes à être versées par les copropriétaires à court, moyen et long terme (jusqu’à 30 ans) au fonds de prévoyance. Cette projection permet d’amasser l’argent requis, à chaque année, pour être en mesure de financer les travaux requis à l’immeuble. Le but est de maintenir l’intégrité de l’immeuble de façon continue.

Notons, par ailleurs, que les syndicats devront obtenir cette étude trois ans après l’entrée en vigueur du règlement et qu’ils auront dix ans pour combler l’écart entre ce que le syndicat détient au fonds de prévoyance versus ce qu’il devrait détenir.

À cet effet, les syndicats qui ne versent qu’un faible pourcentage de leurs dépenses (5 % à 10 % par année, par exemple) à leur fonds de prévoyance feront assurément face à une hausse importante de leur frais de condos afin de rattraper les cotisations manquantes des dernières années.

La solution la mieux adaptée pour répondre à ces deux obligations est d’obtenir un rapport de gestion de l’actif auprès d’une firme de technologues professionnels.

Le projet de loi 16 prévoit aussi plus de transparence dans la remise de documents pour les futurs acheteurs dont des renseignements complémentaires à l’état des finances et de l’immeuble.

Les procès-verbaux et résolutions des réunions du conseil d’administration et des assemblées générales devront être remis aux copropriétaires dans les trente jours de leurs tenues.

Également, il y a plus de transparence dans la remise des documents par le promoteur au syndicat. Un mécanisme de remboursement par le promoteur est prévu si le budget prévisionnel établi par ce dernier s’avère insuffisant. Ce qui est une excellente nouvelle car une majorité de promoteur fixe leur budget de départ beaucoup trop bas pour attirer des acheteurs.

En terminant, le projet de loi 16 est incomplet à certains égards notamment sur la question d’encadrements s’appliquant aux gestionnaires de syndicats de copropriété.

La suite, à l’automne, de cet article lorsque les travaux de la commission auront repris.

Au nom de GestionDeCondos.com
Yves Blanchette

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