Loi 16 – Nouvelles dispositions touchant les syndicats de copropriété

Dans notre dernier article paru le 2 avril dernier, nous avons écrit sur les impacts de la loi 141 en matière d’assurance en copropriété.

Le 3 avril 2019, le législateur actuel a déposé son projet de loi 16. Rappelons, qu’en juin 2018, le gouvernement précédent avait déposé le projet de loi 401, projet de loi s’attaquant à de nombreux problèmes qui affectent la gestion des copropriétés.

* La suite de cet article a été mis à jour le 8 mai 2020 *

La loi 16 comporte plusieurs volets. Voici les points les plus importants que nous portons à votre connaissance :

Le syndicat a l’obligation d’obtenir un rapport de gestion de l’actif.

Ce rapport contient deux importantes sections :

1) Un carnet d’entretien :

Le carnet d’entretien a plusieurs utilités. Entre autres, il permet d’organiser le calendrier des travaux à effectuer dans les parties communes et il permet de créer une communication plus fluide entre les différents conseils d’administration qui se succèdent.

Le carnet d’entretien répertorie l’ensemble des travaux d’entretien de l’immeuble (paysagement, déneigement, conciergerie, etc.) et les travaux plus importants (plomberie, électricité, toiture, composantes mécaniques, etc.) selon une cédule d’entretien prédéterminée.

Le fait de prévoir ce qui va arriver permet de mieux répartir les travaux et les dépenses qui vont nécessairement avec. Cela facilite aussi la préparation du budget annuel.

2) Une étude du fonds de prévoyance :

Qu’est-ce qu’une étude du fonds de prévoyance ?

C’est un document qui établit une projection des sommes à être versées par les copropriétaires à court, moyen et long terme (jusqu’à 30 ans) au fonds de prévoyance. Cette projection permet d’amasser l’argent requis, à chaque année, pour être en mesure de financer les travaux requis à l’immeuble. Le but est de maintenir l’intégrité de l’immeuble de façon continue.

L’obtention d’une étude sur le fonds de prévoyance et d’un carnet d’entretien sera obligatoire à compter du jour suivant les 3 premières années d’entrée en vigueur du règlement. S’il est adopté en 2021 comme prévu, les documents seront exigés à compter de 2024. C’est le Conseil d’administration qui devra obtenir ces documents.

Une fois l’étude du fonds de prévoyance obtenu, il y a obligation de respecter les résultats pour les contributions annuelles au fonds de prévoyance.

À cet effet, les syndicats qui ne versent qu’un faible pourcentage de leurs dépenses (5 % à 10 % par année, par exemple) à leur fonds de prévoyance feront assurément face à une hausse importante de leur frais de condos afin de rattraper les cotisations manquantes des dernières années.

Autres changements législatifs importants :

  • Confirmation de la consultation de toute levée de cotisation spéciale.
  • Modification (allègement) de la majorité à obtenir lors d’un vote pour les décisions relevant de 1097.
  • Présomption de procuration pour le conjoint-copropriétaire absent à une assemblée.
  • Accès à un Registre de la copropriété plus complet avec les plans et devis, les certificats de localisation, le carnet d’entretien et l’étude de fonds de prévoyance.

Meilleure transparence et communication dans la copropriété :

  • Amélioration de la communication avec son syndicat par l’obligation d’aviser de son acquisition et la location de son unité.
  • Obligation de remise de documents à tout promettant-acheteur.
  • Obligation de faire et transmettre les procès-verbaux des réunions de CA et des procès-verbaux des assemblées générales dans les 30 jours suivant la rencontre.

Impacts pour le promoteur :

  • Remboursement par le promoteur au syndicat de la différence entre son budget prévisionnel et les dépenses réelles de la copropriété la 1ere année après la transition.
  • Remettre au Registre de la copropriété les plans et devis de l’immeuble et les certificats de localisation si disponible.
  • Obligation d’établir la première étude du fonds de prévoyance.
  • Énoncé explicite d’une obligation de cotiser au fonds de prévoyance dès la création du syndicat.
  • Remise obligatoire de documents par le promoteur dans les 30 jours de l’assemblée de transition.

Ces nouveautés font partie d’un ensemble de modifications qui sont en cours d’approbation. N’hésitez pas à communiquer avec nous pour en connaitre davantage.

En terminant, la nouvelle loi 16 est incomplète à certains égards notamment sur la question d’encadrements s’appliquant aux gestionnaires de syndicats de copropriété.

Au nom de GestionDeCondos.com
Yves Blanchette