Nos réactions face au Rapport du comité consultatif sur la copropriété

(deuxième partie)

Tel qu’indiqué dans l’article précédent, nous allons nous pencher sur les principaux aspects touchant les promoteurs.

Le rapport juge importante et maintient la recommandation à l’effet que les promoteurs soient obligés d’inscrire dans le budget prévisionnel un montant au fonds de prévoyance qui corresponde, soit au pourcentage prévu par la loi, soit à celui d’une étude qu’il obtient d’un professionnel membre d’un ordre professionnel.
À défaut d’étude par un professionnel, le montant inscrit devrait être réputé être le pourcentage prévu par la loi. Le rapport recommande que ce pourcentage se situe à 0,5 % de la valeur assurable de l’immeuble.

Puisque la base de référence pour la détermination du montant à verser au fonds de prévoyance va changer, ceci va amener la plupart des syndicats à se doter d’une étude du coût de reconstruction de l’immeuble. Cette étude va venir confirmer ou déterminer si la valeur assurable de l’immeuble, à la police d’assurances, est soit juste ou doit être modifiée. Dans le cas où la valeur assurable de l’immeuble doit être haussée, la prime annuelle de la police sera également haussée proportionnellement. Les syndicats devront donc prévoir à débourser pour le coût de cette étude ainsi qu’une augmentation éventuelle des primes annuelles de leurs assurances.

Toujours en vue de la préparation d’un budget réaliste, une autre recommandation du rapport mérite d’être mentionnée, à l’effet que le Code civil du Québec soit modifié afin d’obliger le promoteur à rembourser le double de la différence entre les dépenses et les contributions au fonds de prévoyance prévues à la note d’information et les dépenses réelles et les contributions au fonds de prévoyance réelles du premier exercice financier du syndicat qui doit comporter douze (12) mois.

Ces deux recommandations vont avoir un impact majeur dans la détermination des frais de condos que le promoteur doit calculer. Il ne pourra plus fixer des frais de condos bas, argument actuel de vente, car il va s’exposer à des pénalités importantes. Les futurs acheteurs de condos neufs devront être vigilants sur cet aspect, car des frais de condos bas vont cacher des problématiques financières à court terme. Les nouveaux administrateurs du syndicat seront amenés rapidement à corriger, à la hausse, le niveau de ces frais de condos. Ils devront, de plus, gérer le remboursement éventuel, après un an d’existence, de la pénalité que le promoteur doit acquitter.

Par conséquent, le marché de la copropriété au Québec va changer. L’attrait d’acheter un condo neuf à cause de frais de condos bas sera chose du passé. Que ce soit pour les nouveaux syndicats ou ceux existants, il y aura une hausse marquée des frais de condos de base. Les copropriétaires futurs doivent s’attendre à ce que l’accès à la copropriété devienne plus compliqué, sachant que pour se qualifier pour l’achat, ils devront tenir compte de frais de condos nettement plus élevés qu’actuellement. Les copropriétaires actuels, qui n’ont pas versé de contribution suffisante au fonds de prévoyance, vont voir leurs mensualités augmentées de façon significative pour se conformer aux nouvelles recommandations. Dans tous les cas, la copropriété va coûter de plus en plus cher. Toutefois, c’est une bonne chose, car, dès le départ, c’est la gestion du risque qui est pris en compte. Un fonds de prévoyance bien garni met les copropriétaires à l’abri de cotisations spéciales certaines. Ceux qui ne voudront pas y souscrire foncent tout droit dans le mur avec leur chéquier à la main.

D’autres réactions à paraître bientôt.

Au nom de GestionDeCondos.com

Yves Blanchette

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