Nos réactions face au Rapport du Comité consultatif sur la copropriété.

(première partie)

Le ministre de la Justice, monsieur Bertrand St-Arnaud, a rendu public le Rapport du comité consultatif sur la copropriété daté du 7 novembre 2012. Ce rapport, présenté au ministre de la Justice et au Conseil d’administration de la chambre des notaires du Québec, fait suite au Rapport du groupe de travail sur la copropriété de la chambre des notaires du Québec daté du 23 mars 2011.

Ici, nous sommes en présence de deux (2) rapports traitant de lacunes et problèmes liés au droit de la copropriété résidentielle. Dans le fond, ils sont absolument complémentaires. La consultation publique a permis de valider les recommandations contenues au rapport du groupe de travail et de s’assurer d’aucune omission de problématiques importantes.

Lors d’un article précédent, nous avions abordé, en profondeur, le sujet intitulé « Le fonds de prévoyance, SA NÉCESSITÉ ». Nous avancions que des changements importants se préparaient à ce chapitre et nous y faisions quelques constats :

  • Plusieurs syndicats de copropriétés n’ont pas constitué ce fonds de prévoyance au fil du temps ou ils s’en sont tenus à y verser le minimum de 5 % du budget des dépenses annuelles ;
  • Lors de travaux d’importance à effectuer, le seul choix, à ce moment, est de procéder à la levée d’une cotisation spéciale et, par conséquent, chaque copropriétaire doit y contribuer. Dans la majorité des cas, ce sera pour des sommes de plusieurs milliers de dollars ;
  • Les administrateurs de syndicats de copropriétés ont une vue à court terme, habituellement l’horizon est d’un an, par rapport à ce qu’il y a à réaliser ;
  • Il y a absence d’une planification, au-delà de l’année à venir, des travaux majeurs à apporter éventuellement à la copropriété ;
  • des recommandations d’experts prônent un changement du taux arbitraire de 5 % des charges communes annuelles par un taux basé sur la valeur assurable de l’immeuble (ou des immeubles), à la hauteur de 1 % ;
  • des consultations sont en cours, à différents niveaux, sur ce sujet et autres particularités se rapportant à la Copropriété. Le tout amènera, assurément, un nouveau cadre législatif au cours des prochains mois.

Ainsi, notre premier réflexe a été de vérifier ce que le rapport consultatif recommande à ce sujet. Notons que le Code civil du Québec sera modifié en conséquence des recommandations retenues par l’appareil législatif au cours de l’année 2013.

Le rapport recommande :

  • de maintenir et préciser l’obligation pour le syndicat de constituer un fonds de prévoyance ;
  • d’opter pour une formule d’établissement des contributions au fonds de prévoyance fondée sur le coût de remplacement (ou valeur assurable) du bâtiment – plutôt que sur les charges communes – et de fixer à 0,5 % le pourcentage minimal applicable annuellement à cette nouvelle base de calcul, jusqu’à ce qu’une étude de fonds de prévoyance en bonne et due forme ait permis d’établir avec précision le coût et l’échelonnement dans le temps des travaux majeurs requis.

Ce sont deux (2) recommandations majeures qui auront un impact  financier important sur la plupart des syndicats de copropriétés au Québec, conséquemment sur tous leurs copropriétaires.

Pour les syndicats n’ayant pas constitué un fonds de prévoyance, ils devront passer d’une contribution actuellement nulle à un minimum de 0,5 % de la valeur assurable de l’immeuble.

Pour les syndicats se limitant à verser 5 % des charges communes annuelles au fonds de prévoyance, ils y verront  une hausse marquée de cette contribution.

Dans les deux (2) cas, ce sera une augmentation substantielle des frais de condos exigibles par copropriétaire. Cette nouvelle base de référence touchera autant les syndicats nouvellement formés que ceux déjà existants.

Dans le cas d’un syndicat nouvellement formé, il y aura obligation d’utiliser la valeur minimale de 0,5 % de la valeur assurable pour déterminer la contribution au fonds de prévoyance. De plus, ils auront trois (3) ans pour procéder à l’obtention d’une étude du fonds de prévoyance. Lorsque l’étude sera connue, c’est le montant déterminé par l’étude qui deviendra la valeur à verser au fonds de prévoyance.

Dans le cas d’un syndicat existant, il y aura obligation d’utiliser la valeur minimale de 0,5 % de la valeur assurable de l’immeuble pour déterminer la contribution au fonds de prévoyance. Toutefois, ils auront de trois (3) à cinq (5) ans pour procéder à l’obtention d’une étude du fonds de prévoyance. Lorsque l’étude sera connue, c’est le montant déterminé par l’étude qui deviendra la valeur à verser au fonds de prévoyance.

Il est recommandé de procéder à l’obtention de cette étude à tous les cinq (5) ans ou avant, si le syndicat la demande.

Initialement, le rapport du groupe de travail recommandait l’utilisation de 1 % de la valeur assurable comme contribution annuelle au fonds de prévoyance. Le rapport consultatif propose plutôt l’utilisation de 0,5 % de la valeur assurable. Dans tous les cas, nous assistons à un changement important de la valeur de référence, délaissant hors de tout doute le 5 % des charges communes annuelles. La consultation a permis le consensus sur la valeur à neuf de l’immeuble comme base de référence. Par contre, le 1 % semble trop élevé. Nous croyons, par expérience, que la vérité se situe entre les deux. L’utilisation de 0,5 % de la valeur assurable semble adéquate dans le cas des syndicats nouvellement formés, mais plus le syndicat gagne en expérience, plus la contribution devrait tendre vers l’utilisation du 1 % de la valeur assurable. De toute façon, la réponse réside dans l’obtention d’une étude du fonds de prévoyance. En plus, cette étude deviendra l’argument idéal pour les administrateurs voulant convaincre les copropriétaires de souscrire au fonds de prévoyance. Cette façon de faire devrait régler en grande partie l’appel à des cotisations spéciales et parer à l’absence d’une vision à long terme.

Le rapport traite également de plusieurs aspects liés aux promoteurs remettant la gestion entre les mains de nouveaux administrateurs. Nous y reviendrons dans l’article suivant, à paraître sous peu, mais notons que le promoteur devra utiliser la valeur minimale par rapport à la valeur assurable pour fixer la contribution au fonds de prévoyance. Ceci aura pour effet de hausser les frais de condos, dès le départ, et c’est un premier correctif que le promoteur devra apporter au calcul du budget prévisionnel, duquel découle le calcul des frais de condos. L’attrait de fixer des frais de condos le plus bas possible deviendra chose du passé. Ce ne sera plus un argument de vente, au contraire.

Comme nous l’annoncions, nous allons assister à une hausse marquée des frais de condos pour toutes les copropriétés. Celles préparées à l’avance à cette hausse pourront s’en féliciter. Il sera facile pour elles de s’ajuster au nouveau contexte puisque la planification était déjà au cœur des préoccupations des administrateurs.

D’autres réactions à paraître bientôt.

Au nom de GestionDeCondos.com

Yves Blanchette

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